共同相続登記がされている場合の登記手続き

司法書士山本宣行のコラムです。

ご相談者の皆さまが疑問に思われるような法律手続きのお話しや普段聞き慣れない法律用語など身近な法律問題を取り上げて解説致します。

相続でいったん相続人全員へ共同相続をした場合

不動産の名義変更手続きで故人名義から相続人名義への相続を原因とした所有権移転登記については相続人からの単独申請が可能となります。
これは不動産登記の共同申請主義の例外である単独申請を認めても相続を原因として権利変動が生じたことが相続関係を示す戸籍謄本等の公的な書面を提出して証明できるため、虚偽の登記申請が行われる可能性が少ないからと考えられます。
共同相続人のうち一人からでも相続を原因とする法定相続分での不動産の名義変更手続きは保存行為として可能となります。
但し、この場合でも共同相続人全員の名義で相続登記を行わなければならず自己の法定相続持分だけの相続登記を行うことはできません。
(参考 民法252条但し書き、 昭30・10・15民甲第2216号回答)
遺産分割協議に時間がかかる場合など、いったん相続人全員の共同相続登記を行い遺産分割が決まった後で改めて不動産を取得した相続人が登記手続を行うケースもありますが、このような場合には登記手続きをどのように行えばいいのか下記で事例を挙げて説明していきたいと思います。

共同相続の登記手続き後に遺産分割協議が成立した場合の登記手続き

事例 〇被相続人Aが平成29年1月1日に死亡し財産は甲不動産のみである。

   〇法定相続人はAの子供であるB、C及びDの3名で甲不動産に関して法定相続分として各3分の1ずつの
           登記手続きを行った。

   〇平成30年1月1日にA所有の甲不動産について改めてBの単独所有とする内容の遺産分割協議をB、C及
            びDの3名で行った。

上記事例では既に甲不動産に関してB、C及びD全員の共同相続の登記がなされているため、結果として相続人1名のB単独登記にするために以下の3パターンの登記手続の方法が考えられます。登記申請の際の登録免許税にも違いが生じるため注意が必要となります。

パターン①
(C、Dの共同相続登記を更正したうえでBのみの登記とする方法)

更正登記を行うには「錯誤又は遺漏のため登記と実体関係の間に原始的な不一致がある場合に、その不一致を解消させるべく既存登記の内容の一部を訂正補充する目的をもってされる登記」であり、更正登記の前後で登記に同一性があって、かつ更正対象の当初登記名義人が更正登記後にも存在するという要件を満たさないと認められません。
(参考 最判平成12・1・27判時1702・84)
上記の要件を満たしたうえで更正を行う場合は「錯誤」を原因として「所有権更正登記」を行います。
この場合の登録免許税は1物件につき1000円のみ法務局に納めれば良いため経済的といえます。

パターン②
(B、C、D全員の共同相続登記を抹消したうえでBのみの登記とする方法)

B、C、D全員の共同相続登記に関して「所有権抹消登記」を行ったうえで、改めて相続開始時(死亡日)の日付で「相続」を原因とする「所有権移転登記」を行います。
この場合の登録免許税は抹消登記について1物件につき1000円及びBへの所有権移転登記について不動産の固定資産評価額の0.4%(1000分の4)が必要となってしまい3つのパターンの中で登録免許税は最も多く納めるようになります。

パターン③
(C、Dの持分をBへ移転登記とする方法)

B、C、Dの共同相続登記について手を加えないパターンで「遺産分割(日付は遺産分割した日付」を原因とする「C、D持分全部移転登記」を行います。
この場合の登録免許税はBへの持分全部移転登記について不動産の固定資産評価額に移転すべきC、Dの持分割合(上記事例では3分の2)を乗じた金額の0.4%(1000分の4)が必要となります。

 

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