相談事例Ｑ＆Ａ 不動産名義変更
よくあるご相談を項目別にＱ＆Ａとして問題点やアドバイスを載せております。
※実際の相談例をそのまま載せているわけではございませんのでご了承下さい。
相談事例（１）Ｑ：登記識別情報とはどのようなものですか？
Ａ：登記識別情報は、平成17年3月７日の新法施行により新たに権利証（登記済証）に代わるものとして登記申請の完了後に新たな登記名義人となる申請人に対して所有者となった登記名義人であることの証明書として管轄法務局が通知します。
権利証（登記済証）は新法導入に伴い廃止されましたが、現在お持ちの権利証（登記済証）は従来どおり登記の申請に添付書面として用いることができます。
登記識別情報は登記申請人である登記名義人ごと、不動産の物件ごとに作成され１２桁のアラビア数字その他の符号の組合せからなります。
この登記識別情報は登記申請を行う際、登記官が登記名義人本人であることを確認するための本人確認手段の一つとして管轄法務局に提供するものとなる重要な情報です。
登記識別情報は他人に盗み見られないようあらかじめ目隠しがされておりますので、お手 元に届き剥がしてしまった場合は他人に情報を盗まれないよう個人情報保護シールなどで隠したうえで封書に入れて大切に保管してください。
相談事例（２）Ｑ：権利証が見当たらないのですが登記できますか？
Ａ：はい。可能です。
相続による移転登記を行う場合に紛失などで権利証（登記済証）や登記識別情報が探し出せず相続人の方が慌てられることがあります。
相続を原因とする移転登記では戸籍や遺産分割協議書や印鑑証明書などの書類で相続人が故人の不動産を相続承継するかを証明します。
売買などのように当事者の意思は登記の原因とならないため権利証（登記済証）や登記識別情報で当事者の意思を証明する必要がないといえます。
但し、故人の登記簿上の住所と故人の住民票除票や附票などが保存期間経過（５年）で故人の住所とつながりが示さない場合は管轄法務局から権利証（登記済証）の提出が求められますので紛失の場合は管轄法務局の登記官に相談のうえ相続人全員から故人本人であることに間違いないことを内容とする上申書などを作成し提出することになるかと考えられます。
売買をはじめとする相続以外の登記申請で権利証（登記済証）や登記識別情報の提供ができないときは、別の手段により本人確認手続を行う必要があります。
この場合には事前通知制度や資格者代理人による本人確認証明情報提供制度を利用して登記の申請手続を行っていきます。
事前通知制度を利用する場合は登記申請を行う本人の意思確認をするために管轄法務局から登記申請人の住所宛に（原則として個人の場合は、本人限定受取郵便、法人の場合は書留 ）登記申請があった旨や本人が間違いなく登記申請したことを申し出るように通知が届きます。
また所有権に関する登記の申請前に登記義務者の登記簿上の住所が変更されているときは、住所移転による成りすましを防止するため変更前の住所にも通知が届きます。
登記の申請を司法書士等の資格者に委任して行う場合には事前通知の方法によらずに資格者代理人による本人確認証明情報提供制度を利用することも可能です。
司法書士等の資格者が本人との面談により運転免許証などの提示を受けて本人であることを確認した旨の書類（ 本人確認情報 ）を提供することになります。
司法書士等に「本人確認情報」を作成依頼する場合には、手数料がかかりますので利用される場合は確認が必要となります。
相談事例（３）Ｑ：相続登記が完了して新しい登記識別情報が発行されたら古い権利証は破棄しても良いですか？
Ａ：いいえ。必ず確認して下さい。
故人の単独名義であった不動産を相続して登記が完了すると申請人は新しい権利証（登記済証）となる登記識別情報が管轄法務局から発行されるため今後も不動産の売却や担保設定などで登記申請を行う場合でも新しい登記識別情報を提供するため古い権利証（登記済証）を使用するとはなくなります。
但し、故人の不動産が相続人や親族などと共有名義にして持分の登記名義人である場合はご注意下さい。
相続登記の申請で新たに発行されている登記識別情報はあくまでも故人の持分のみのものとなるため古い権利証（登記済証）に記載された故人以外の共有者の持分は有効で効力が残っております。
今後も不動産の売却や担保設定などで登記申請を行う場合には古い権利証（登記済証）と新しい登記識別情報の両方が管轄法務局で必要になりますので破棄などなされないようにご注意下さい。
古い権利証（登記済証）は故人が血の滲むような努力で不動産を手に入れたおもいでの証で貴重なものですので相続人がその後も大事に保管されているケースが多いようです。
古い権利証（登記済証）を開けてみると故人の懐かしい思い出話などが出てくるかもしれませんね。
相談事例（４）Ｑ：相続登記を放置しても大丈夫ですか？
Ａ：リスクが考えられるためおすすめはしません。
相続登記を放置した場合に考えられる代表的なリスクを紹介させて頂きます。
- 故人の名義のままでは第三者に直接売却が出来ません。
しばらく放置して売却や融資を受けたい時に相続登記を行おうとすると相続人の中に様々な人が出てくる可能性があります。
例えば認知などで意思能力が無くなってしまっている人、行方不明になっている人、海外に住まいがある人、さらなる相続が発生して相続人が増えてしまう。
このように相続人の状況が変化したため遺産分割協議が出来なくなってしまうことや、若しくは揉めてしまい余計な手続きや費用がかかってしまうリスクが考えられます。 - 相続人の1人が単独で法定相続の登記を行い自分の持分を不動産業者に売却してしまった結果、他人との共有名義になってしまうリスクが考えられます。
- 不動産の賃貸や建物を取り壊したい場合でも他の相続人の同意が必要となり時間が経って心変わりして金銭を支払わないと同意しない相続人が出てきてしまうリスクが考えられます。
- 他の相続人に多額の借金が出来てしまい債権者から法定相続の登記のうえ持分を差し押さえされてしまうリスクが考えられます。
※上記のようなリスクが現実となってしまう場合の手続きにかかる余計な時間や費用を回避するためにも相続人全員が健康で元気なうちに相続発生後はなるべくお早めに不動産の相続登記手続きをなされることをお勧めします。
相談事例（５）Ｑ：不動産の名義変更は自分でできますか？出来ない場合は誰にお願いすれば良いですか？
Ａ：ご自身で出来る場合もありますが専門家である司法書士への依頼をお勧めします。
登記手続きの中でも相続登記の申請には相続人の相続関係を明らかにするため煩雑な戸籍書類をはじめ不動産特有の書類を収集しなければいけないことや家庭ごとの事情で法的な判断が必要になるケースなどご自身で行うにはご面倒な部分が多いかと思います。
慣れない方が管轄の法務局に相談しながら手続きを行う場合でもスムースに進むことは少なく市役所などでの事前の書類請求から始まり登記申請の際に登記官から訂正される私道などの非課税物件の記載漏れや申請事項の記載違い、登録免許税の計算間違い、提出書面の不足などでご自宅と管轄法務局や役所関係を複数回往復しなければならなくなります。
時間も費用のうちと考えた場合に専門家に任せる費用とご自身で費やす時間労力やストレスなどを比較して費用対効果がよろしいと思われる方を選択されるとよろしいかと思います。
余談ですが司法書士事務所はたくさんありますがそれぞれ以下のように得意としている業務分野があります。
- 従来の不動産売買の立ち会い決済を中心業務としている事務所
- 相続を中心業務としている事務所
- 商業登記を中心業務としている事務所
- 債務整理などを中心業務としている事務所
- 裁判関係を中心業務としている事務所
相続人様がご依頼される場合にはまずはホームページなどで事務所の中心業務を確認され事務所の理念や事務所雰囲気などでご判断頂くのもよろしいかと思います。
担当司法書士とは手続き完了までの長い時間の中で電話などでの相談や打ち合わせで顔を合わせる機会を多く個人的な話を多いため相続人の話を良く聞いてくれ対応が良いかなど考え方を含め相性の良し悪しも重要になってくるのではないかと思います。
ご依頼の際には無料相談などを利用されて相続人様にとって信頼が出来そうな司法書士かどうかをご判断されて依頼されることをお勧めします。
初回無料相談のあおば法務司法書士事務所にご相談下さい
相続手続きは多くの方の人生にとって数回あるかないかの手続きかと思います。
故人に対する悲しみも消えない中で手続の窓口に行くと専門的な用語や慣れない煩雑な手続で肉体的にも精神的にもさらに負担がかかってしまいます。
当事務所では、慣れない不動産名義変更手続きはもちろんのこと相続手続き全般と幅広く対応しており相続人皆さまの負担を少しでも軽くなるよう、初回無料相談を設けておりますのでお気軽にご利用下さい。
