相続不動産を売却譲渡する場合に知っておきたいこと

司法書士山本宣行のコラムです。

ご相談者の皆さまが疑問に思われるような法律手続きのお話しや普段聞き慣れない法律用語など身近な法律問題を取り上げて解説致します。

相続不動産を売却譲渡した場合の税金について

年末年始は皆様ゆっくり過ごされましたでしょうか。
年も明けて気持ちを切り替えて新たなスタートを切っていきたいと思いますので本年もどうぞ宜しくお願い申し上げます。
さて、本題となりますが不動産を相続した後に売却を検討される方も多いかと思いますが、売却の際にかかってしまう税金で大きな負担となる譲渡所得税とはどのような税金なのか、また知っておくべき特例や注意すべきポイントを説明していきたいと思います。

相続不動産を売却した場合の譲渡所得税とは 

相続不動産を相続登記による相続人への名義変更で取得した後に売却を行い利益が生じることで課税される税金が譲渡所得税といいます。
つまり、売却した相続不動産の売却した価格から基本的には購入代金や購入手数料・相続登記費用等の取得費や仲介手数料や登記費用等の不動産の譲渡費用や特別控除を差し引いた価格を譲渡益として計算します。
計算した譲渡益から、下記の区分による課税税率を乗じて譲渡所得税を算出していきます。
譲渡所得に対する税率は2つの区分に分けられており下記の税率となります。
(なお平成49年までの各年分につき基準所得税の2.1%が復興特別所得税として加算されることにも注意が必要です。)
〇長期譲渡は20%の税率(内訳は所得税15%、住民税5%)
 ※所有期間が相続不動産を売却した年の1月1日において故人の所有した期間を含めて5年を超えている場合をいいます。
〇短期譲渡は39%の税率(内訳は所得税30%、住民税9%)
※所有期間が相続不動産を売却した年の1月1日において故人の所有した期間を含めて5年以下の場合をいいます。

注意すべきポイント

譲渡益を計算する場合の取得原価は故人が不動産を取得した時の価額となり、建物は減価償却費に相当する価額を控除した価額となりますが、故人が不動産を購入した際の売買契約書や領収書等の取得した価額を示す証拠書面がないと、相続不動産の売買価額の5%が概算取得費となってしまうため、控除できる価額は本来の取得費と比べて減少してしまうと考えられます。
また相続登記費用は取得費に含めることも出来なくなります。

効果について

相続又は遺贈等により相続財産を取得し、相続税額のある個人が相続開始日の翌日から相続税の提出期限の翌日以後3年を経過する日(おおむね3年10か月以内)までに、その相続税額に係る課税価格の計算の基礎に算入された資産を譲渡した場合は、相続税額の一定金額が取得費として加算され譲渡所得税が軽減されることになります。
(参考 租税特別措置法39① 所得税法33③)
すなわち、相続税を支払った相続人にとって相続不動産を売却した際に発生する税金が支払った相続税の一定額を軽費として認めて貰える特例ということになります。

適用条件について

①相続人である個人が相続税を支払っていること。
②相続開始から3年10か月以内に不動産を売却譲渡すること。
③相続財産を譲渡した年分の所得税の確定申告(譲渡した翌年2月16日から3月15日)で必要添付書類とともに確定申告書に取得費加算の適用を受ける旨を記載し、管轄税務署長へ提出すること。

おもな添付書類について

〇相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
〇譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書【土地・建物用】)
〇相続税の申告書の写し(第1、11、11の2、14、15表)

注意すべきポイント

相続開始時に棚卸資産、準棚卸資産、物納申請中の土地は除外されます。
また不動産ではありませんが、株式等の事業所得や雑所得に係る株式譲渡には取得費の特例を適用することはできませんので注意が必要となります。

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