抵当権付き不動産を相続で債務者変更する場合
司法書士山本宣行のコラムです。
ご相談者の皆さまが疑問に思われるような法律手続きのお話しや普段聞き慣れない法律用語など身近な法律問題を取り上げて解説致します。
抵当権の債務者が死亡して相続人が債務を引き受ける場合
不動産に抵当権が付いており、債務者となっている方が亡くなってしまった場合に債務者の負担していた債務は原則として法定相続人が相続することになります。
不動産の名義人と債務者が同一人の場合において抵当権付きの不動産を法定相続人の話し合いなどで特定の相続人が取得する場合には相続登記で不動産名義を取得する相続人が他の法定相続人の抵当権の被担保債務も引き受けたいと考えることが多いと思われます。
このような場合に不動産の名義変更である相続登記以外の抵当権の登記手続としてはどのような登記を行うべきなのか説明をしていきたいと思います。
不動産の抵当権債務は法定相続人による債務者変更の相続登記は必ず必要となるか
不動産の抵当権に設定された債務者が亡くなってしまと、団体信用生命保険が付いていない場合には、抵当権の被担保債務が残ってしまうため、相続債務となります。
冒頭で挙げたような不動産の名義人と抵当権の債務者が同一人の場合において相続登記で不動産名義を取得する相続人が他の法定相続人の抵当権の被担保債務も引き受けたいと考えた場合の実務上の手続としては以下の２つの方法があり債務に関して法定相続人による債務者変更の相続登記の有無が変わってきますので注意が必要です。
①債権者の承諾を得て特定の相続人が債務を引き受ける旨を遺産分割協議書で行う方法
〇事前に債権者である抵当権者と連絡を取り交渉が必要
まずは抵当権者である金融機関などに債務者の相続が発生した旨を伝えたうえで、法定相続人の遺産分割協議により共同相続人中の特定相続人が抵当権で担保されている亡き債務者の債務を引き受けたい旨の承諾を得る必要があります。
〇遺産分割協議を行うと遡及効がある
抵当権者の承諾を得て遺産分割協議を行い特定の相続人が亡き債務者の被担保債務を引き受けた場合には相続開始に遡ってその者が抵当債務を承継したことになります。
つまり、他の相続人は初めから抵当債務を相続していなかったという効果が生まれます。
法律ではこのことを遺産分割による遡及効と呼んでいます。
ポイント
遺産分割協議の遡及効により共同相続人全員の債務者の相続による変更登記は不要となります。
遺産分割協議に従い抵当債務を引き受けた特定相続人を直接債務者とする「相続」を原因とする変更登記を行うことが可能となり手続がシンプルで登記報酬や登録免許税等の諸費用の軽減にもつながります。
（参考 昭和33・5・10民甲964）
余談ですが仮に共同相続人全員を債務者とする抵当権の債務者の相続による変更登記がされた後で債権者の承諾を得て遺産分割協議により特定相続人が抵当債務を引き受ける場合には登記原因としては「年月日相続」ではなく「年月日遺産分割」となります。
②特定の相続人が債務を引き受ける旨を遺産分割協議書で行わない方法
〇事前に債権者である抵当権者と連絡を取り交渉が必要
遺産分割協議で債務を引き受ける場合と同様にまずは抵当権者である金融機関などに債務者の相続が発生した旨を伝えたうえで、共同相続人中の特定相続人が抵当権で担保されている亡き債務者の債務を引き受けたい旨の承諾を得る必要があります。
〇相続人は法て相続分の割合により抵当権の被担保債務を承継
遺産分割協議で抵当権の被担保債務を承継する者を定めなかった場合には、特定の相続人が亡き債務者の被担保債務を承継するには登記手続として以下の相続登記が必要となります。
①「年月日相続」を原因とする抵当権債務者を法定相続人全員の名義とする登記を行う。
②①の登記をしたうえで債権者である抵当権者と債務を引き受ける特定相続人との間で債務引受契約を行うか、債権者の同意を得て共同相続人間の債務引受契約に基づき「年月日〇〇の債務引受」を原因とする抵当権債務者の変更登記を行う必要があります。
ポイント
抵当権の債務者を抵当債務を引き受けた特定相続人を直接債務者とする変更登記を行うことが出来なくなり共同相続人全員による債務者の相続による変更登記を行う必要があるため登記報酬や登録免許税等の諸費用が余分に発生してしまいます。
まとめ
実務では債務も相続財産なので遺産分割の対象になると考えたうえで、遺産分割の対象になるならば民法909条の遡及効により遺産分割協議で決めた相続人が相続開始時に遡って抵当権の債務承継人となるため、直接「相続」を原因として抵当権の債務者変更登記が可能であると解しているようです。
抵当権者である金融機関などと事前に確認が必要となるため、相続が発生した場合には故人名義の不動産に抵当権等の担保権が付いていないかどうかなど専門家に確認相談のうえ相続登記などの手続を進めていくと安心かと思われます。
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