借地上の建物を相続した場合

司法書士山本宣行のコラムです。
ご相談者の皆さまが疑問に思われるような法律手続きのお話しや普段聞き慣れない法律用語など身近な法律問題を取り上げて解説致します。

借地権と借地上の建物を相続した場合

大家名義の土地に関して地代を払い借地上の建物が親名義となっている場合に相続が発生すると空き家となっている場合でも土地の賃借人としての地位も相続できるのかという疑問や、故人名義である建物の名義変更に関して大家への対応など不安を感じ当事務所へご相談にいらっしゃる方も少なくありません。
手続きに関してどのような注意点があるのか、ポイントを説明をしていきたいと思います。

賃借権の相続について

民法896条では相続人は、相続開始時より被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継すると定めています。
つまり賃貸借契約に基づく借地権に関しても財産権として相続の対象となります。
仮に相続人が借地上の建物に現実として居住していない場合でも変わりがありません。
借地権も相続財産の対象となることで法定相続人の話し合いなどにより取得する相続人や持分などが決定すると相続開始時に遡って取得した相続人が大家と賃貸借関係が発生することになります。
賃貸人である大家が相続に口を挟むことも出来ないため建物の相続による名義変更を行うため登記の申請をする場合でも大家の承諾書は不要となります。

遺言で遺贈する場合には注意が必要となる

注意が必要となるのが賃借人は賃貸人の承諾なく賃借権を譲渡してはならないため、借地上の建物の名義を法定相続人以外の第三者に遺贈すると借地権も受遺者に移転することになるため、賃貸人である大家の承諾がない場合には無断転貸と同様になり賃貸借契約を解除されてしまうおそれがあります。
生前に自分が亡くなった後のことを大家と打ち合わせすることは現実的ではないと思われます。
もし遺言で借地上の建物を遺贈する場合には故人が亡くなった後で遺言執行者や受遺者が大家から承諾を確実に得たうえで移転登記手続を行っていくことになるでしょう。
賃貸人の承諾が必要となるのは賃貸人の賃借人に対する信頼関係が根拠となります。
もし遺贈で賃貸人である大家に不利益となるような根拠が無い場合に大家が承諾しないようであれば遺言執行者などが裁判所に申立てを行い承諾に代わる許可を貰うことができる可能性もあります。
(参考 借地借家法19条)

賃貸人である大家への連絡について

前述したように借地上の建物や借地権を相続した場合には大家への承諾が不要なため、相続人からの連絡がない場合、賃貸人である大家が気づくことはあまりないと考えられます。
大家にとっては賃料の支払いや使用態様に関して重要となりますので相続した旨の変更通知を送るなど知らせておいた方が大家への印象はよいかもしれません。
このタイミングで改めて相続人と大家で賃貸借契約を結ぶ提案を受けることもあります。
相続人から大家へ連絡しない場合でも従来の賃貸借契約が継続していくことになります。

普通借地契約とは

一般的に居住用の建物の所有を目的としている普通借地権の相続が多いかと思われますので普通借地権とはどのような契約内容なのかを簡単に説明致します。

①存続期間は一律30年
・当事者の合意があれば30年以上とすることも可能です。

②存続期間の満了後も更新が可能
・最初の更新は20年(当事者が期間を決めない場合)で合意により20年以上とすることも可能です。
・2回目以降の更新は10年(当事者が期間を決めない場合)で合意により10年以上とすることも可能です。

法定更新について
借地権者が更新の請求もしないで使用を継続する場合でも大家である賃貸人が異議も述べなければ建物がある限り同じ条件で契約を更新したものとみなされます。
賃貸人の異議は正当の事由が必要となるため単に異議を述べるだけでは法定更新となるため、借地権者にとっては守られた強い権利となっています。
仮に特約で賃貸借契約の更新をしないとしたり、法定の更新期間より短くするような契約も無効となり借地権者は保護されています。(参考 借地借家法9条)
〇更新料について
借地の賃貸借契約において更新料を支払う旨の合意特約がある場合には借地権者に支払い義務が発生することになります。
参考までに更新料の相場として横浜エリアなどは借地権価格の3%から5%が目安となっているようです。


③建物買取請求権
・借地借家法13条1項では存続期間満了した場合において契約の更新がないときは借地権者は借地権設定者に対して土地に附属させた借地上の建物等の買取を請求することができると定めています。
・また借地借家法16条により上記の買取請求権を排除するような特約は借地権者に不利となり無効であると定めています。 

借地権も相続税の課税対象となる

借地権の場合、土地名義が大家のため相続税に影響しないだろうと思われる方も多くいらっしゃるかもしれません。
借地権に関しても土地の路線価格をもとに借地権割合を確認し評価を出し相続財産として計算していく必要があります。
エリアによっては高額となる場合もあり相続税の計算に影響するところでもありますので、見落とさないように注意しなければなりません。

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