相続不動産の処分後に売却代金を相続人で分割する場合

司法書士山本宣行のコラムです。
ご相談者の皆さまが疑問に思われるような法律手続きのお話しや普段聞き慣れない法律用語など身近な法律問題を取り上げて解説致します。

相続不動産を売却処分した後で相続人が代金を分割するには

故人の残した財産に土地や建物などの不動産がある場合には、単純に不動産を特定の相続人が取得する方法が困難な場合があります。
それは特定の相続人が不動産を取得した場合には、他の相続財産である預貯金や株式などと金額や価値を比較した場合にバランスの取れない場合が一般的に多くあるためです。
したがって、相続人が複数名いる場合には揉めないようにするため、いったん相続財産である不動産を売却処分し、その後売却代金を分割していくことになります。
遺産分割協議書の作成や登記手続、税金などを説明していきたいと思います。

換価分割とは

相続が発生した場合の一般的な遺産分割の方法として財産そのものを具体的に誰が取得するのかを決めていく現物分割を原則としていますが、相続人が複数名いて個別に取得していくことが困難である不動産のようなケースでは各相続人が取得する不動産の持分を決めて売却してその売却代金を取得持分に応じて分配していく方法が選択されます。
この分割方法を換価分割とよびます。
換価分割では上記のように各相続人が共有名義人となり不動産の売却手続きを行うことも可能ですが仮に遠方に住んでいる相続人がいたり、高齢者や障害で移動が困難な相続人などがいると売却が困難となってしまう可能性があれば分割協議の際に各相続人の諸事情を考慮しながら、便宜代表相続人の名義として代表相続人が不動産の売却手続きを行い売却代金を各相続人へ分配する方法をとることも可能となります。

遺産分割協議書を作成する際の注意ポイント

遺産分割協議書の文言には換価分割することに各相続人が全て合意したとする内容を記載しておく必要があります。
また換価分割による方法で不動産を売却する場合、売却代金から不動産名義変更にかかる相続登記費用、仲介手数料や売却にかかる経費や税金などの諸費用に関して、共有名義の場合には各共有割合で負担することを内容とする文言も後日争いや誤解を避けるため記載しておく必要があります。
また不動産も最低売却価額や売却期限なども記載しておくと実行可能性が高まるでしょう。
不動産の売却期限を記載する場合には、期限内に不動産を売却できなかったときに備えて再度各相続人で協議のうえ最低売却価額を決定しなおして売却するものとする文言も予備的に記載しておく必要もあるかと考えられます。

遺産分割協議書を作成した後で相続登記の手続きが必要

故人名義の不動産を換価分割で第三者へ売却する場合でも、いったん「相続」を原因として取得持分に応じた相続登記による不動産の名義変更手続きが必要となりますので注意が必要です。
故人名義のままでは不動産を売却できないため、早めに相続登記手続きに必要となる戸籍書類などの取り寄せるのに時間がかかってしまいそうな書類を集めておく必要があります。
また遺産分割協議書の作成で法定相続人全員の印鑑証明書も必ず必要になるため、印鑑登録をしていない相続人がいる場合には早めに登録手続きを行って貰うよう確認しておいた方がいいでしょう。

税金について

相続税

故人の相続財産が基礎控除を超えてしまい相続税が課税される場合には、各相続人が財産を取得した割合に応じて負担していくことになります。
この場合には相続税の申告が必要となりますが、死亡日から10か月以内の申告期限があるため、期限を過ぎないように相続手続きを進めていかなければならないため忘れないよう注意が必要となります。

譲渡所得税

不動産を相続人名義にして売却を行う場合には譲渡所得税が課税するため注意が必要です。
譲渡所得税は不動産の売却代金から譲渡費用や取得費を控除した譲渡益について課税されることになります。
ただし、相続税が発生しているケースでは相続開始日から相続税申告書の提出期限の翌日以後3年を経過する日までの間に相続財産中の不動産が売却された場合には一定の相続税額が取得費に加算される特例がありますので相続税の申告をお願いした税理士などの専門家に相談しながらアドバイスを貰い進めていくことをお勧めします。

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