任意後見契約発行後の任意後見人による不動産の処分について
司法書士山本宣行のコラムです。
ご相談者の皆さまが疑問に思われるような法律手続きのお話しや普段聞き慣れない法律用語など身近な法律問題を取り上げて解説致します。
任意後見人による不動産の売却や不動産の名義変更について
任意後見契約は、本人の判断能力がしっかりしているうちに、将来に不安を感じて判断能力が低下した段階であらかじめ信頼のおける家族や親族等に財産の管理等を委任する契約です。
公正証書で任意後見契約を結ぶと契約を行ったことについては公証人が法務局に嘱託して登記がなされます。
任意後見契約において本人からの代理権付与の対象となる事務の中に本人名義の不動産の売却や不動産登記手続が含まれている場合があります。
任意後見の契約締結後に本人の判断能力が低下した段階で任意後見受任者が家庭裁判所に申立てをして任意後見監督人が選任されることによってその効力が発生しあらかじめ本人から委託された不動産の売却や不動産登記手続を任意後見人が行うことになります。
任意後見人就任後の本人名義の不動産処分について押さえておくべきポイントなどを説明させて頂きます。
本人名義の不動産を売却するにあたって
したがって本人名義の不動産を売却処分する目的としては、施設入所費用や医療費を捻出するため等の本人の今後の生活を営んでいく上でやむを得ないしかるべき理由があった場合に任意後見人として本人のために代理権を行使していくべきと考えられます。
任意後見人として善管注意義務の観点から本人に不利益を生じさせないため、本人名義の不動産の売却にあたり任意後見人としては以下の注意が必要となります。
居住用不動産を処分するにあたって法定後見との比較
いっぽう任意後見の場合には、上記のような法律が無いため本人名義の居住用不動産を売却処分するにあたって家庭裁判所の許可は不要となります。
任意後見人に与えられた代理目録として居住用不動産を売却処分にあたって任意後見監督人の同意を特に必要としていない場合には後見監督人の許可なく不動産処分することも可能です。
注意ポイント
任意後見監督人の同意を特に必要としていない場合においても任意後見人としては本人の生活や身上に重大な影響を与えてしまう点や不動産の資産価値の高さを考慮して慎重に任意後見監督人と十分な相談・協議をしながら不動産売却手続を進めていく手順をとっていく必要があります。
不動産名義変更による登記申請の際に提出する書類について
任意後見人が売主である本人の代理人となって登記申請に必要な書類を不動産売買に立ち会う司法書士等の専門家へ提出することになります。
不動産売買の登記申請に必要となる一般的な書類としては下記となります。
・被後見人が登記名義を取得した際に交付又は通知を受けた登記済証又は登記識別情報
・任意後見人の代理権限を証する後見登記事項証明書
・登記義務者となる任意後見人の三か月以内の市区町村長の作成した印鑑証明書
※被後見人の印鑑証明書が必要との事例もあるようなので事前に管轄の法務局で後見登記事項証明書を持参する等のうえ確認されることをお勧め致します。
・登録免許税を計算するための固定資産の評価証明書
・登記簿上の住所と現住所がつながらない場合には被後見人の住民票などの住所証明情報
※上記の他に司法書士への委任状や司法書士作成の押印書面があります。
・市区町村が作成した登記名義人となる買主の住民票などの住所証明情報
・住宅ローン等の融資を受ける場合は三か月以内の市区町村長の作成した印鑑証明書
※上記の他に司法書士への委任状や司法書士作成の押印書面があります。
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