相続税対策に借入れで賃貸建物の建築は有効か
ご相談者の皆さまが疑問に思われるような法律手続きのお話しや普段聞き慣れない法律用語など身近な法律問題を取り上げて解説致します。
土地建物の有効活用について
一定額を超える財産の相続や遺贈には相続税の申告が必要になります。
正味の遺産額が相続税の基礎控除額（3000万円＋600万円×法定相続人の数）を超えてしまう場合は亡くなって10か月以内に故人の住所地を管轄する税務署に相続税の申告が義務として必要となりますので注意が必要です。
正味の遺産額とは非課税財産・葬式費用・債務を控除し相続開始3年前の故人からの贈与を加えたものとなりますので相続税の基礎控除額と比べてみて財産が超えてしまいそうなら相続税の申告をしかるべき期限までに行い、納税しなければなりません。
相続税が課税される財産として不動産は資産価値が高いため大きな割合を占めることが多くなりますので生前に節税対策として不動産を活用しながら相続税の財産評価を下げようと検討なさる方も多いかと思われます。
不動産を活用した相続税対策の1つとして借入れなどによりアパートなどの賃貸建物の建築を検討される方もおりますが、いかなる場合にでも効果的な相続税対策に繋がるとはかぎりません。
したがって、本コラムでは相続税対策として借入れで賃貸建物を建築するにあたり効果やリスクなどのポイントなどを説明したいと思います。
借入れで賃貸建物を建てた場合の効果とは
親など土地持ちの方が借入れをして賃貸建物を建てることで、土地建物の評価がどのように変わってくるのか下記に挙げてみたいと思います。
①土地についての効果
土地を更地として保有している場合、自用地としての評価となりますが、自己の土地にアパートやマンションなどの賃貸建物を建築した場合には貸家建付地としての評価となり相続税の計算時に土地の評価額が減額となります。
②建物についての効果
建物の相続税評価額は建築に要した金額ではなく固定資産税評価額で評価されることになりますが、アパートやマンションなど第三者に賃貸している場合には、更に貸家の評価となりますので低く評価され減額となります
③借入金についての効果
相続税の計算では借入金は債務控除の対象となるため、プラスの相続財産から差し引くことが可能になり、結果として課税対象額の減額につながります。
注意すべきポイント
前述した効果をみますと自身の土地に賃貸建物を建築することで、大きな節税効果が期待できますが注意すべき検討事項もあり確認理解しておく必要があります。
まずは最低限下記に挙げた事項は確認しておくべきポイントとなるので目先の節税効果ばかりにとなわれず注意が必要です。
・収益性の検討
当然のことですが建物を建築した段階では債務が発生して毎月の返済を長期にわたり行っていくわけですから立地や環境など賃貸建物に適した収益性を見込めそうか慎重に検討する必要があります。
・サブリースなどの空室保証には注意
空き室のリスクに対応した不動産・管理会社が賃借人となり一括借り上げする家主向けのサブリースなどの空き室保証契約がありますが、この空き室保証契約将来にわたって賃料を保証するものではないことに注意が必要です。
賃貸建物を建築した当初はよくても何年も経ち周りに別の新しい賃貸建物が建ってしまったり賃料相場や環境が変わることで賃料引き下げを求められることもしばしばあります。
賃料引き下げに応じない場合には最悪保証サービスが解除となってしまうこともあります。
・地価や金利も変動する
地価の下落があれば賃料の引き下げにつながってくるでしょうし、金利の見直しなどで返済額となる金利負担も大きくなってしまう可能性があり将来のリスクとなります。
その他にも修繕費用がどのように発生してくるのか、賃借り人の家賃滞納といった先々のリスクを検討して賃貸経営が継続可能なものなのか検討していくことも重要かと考えられます。
・賃料収入による資金の蓄積
賃料収入が潤うことは資産運用として好ましいと思われますが、相続税の節税からみると好ましくない場合があるため総合的なアドバイスを税理士などの専門職に聞き相続発生時のシミュレーションを行ったほうがリスク回避につながります。
まとめ
資産価値の大きなウエイトを占めることが多い不動産を活用することで非課税限度額近くまで減少させていく生前の不動産対策は相続税発生時の納税額を節税できる効果は大きいため、節税対策として検討することも有効な手段と考えられそうです。
ただし、リスクを慎重に検討しないで目先の節税対策ばかりにとらわれてしまいますと、大きな損失を生じることになってしまったり、債務超過で自己破産や相続放棄につながってしまう結果となりかねません。
ケースが異なり誤解されている場合もあるため、ご近所さんの話や営業マンの話を鵜呑みにせずに、慎重に検討して少しでもご自身が築かれた財産を大切なご家族やご親族などに遺してあげて頂きたいと思います。
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